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Immobilier : achat sur plan, les pièges à éviter de la VEFA.

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou Vente sur plan est maintenant souvent proposée en Nouvelle-Calédonie pour l’achat, avant sa construction, d’un appartement neuf dans un immeuble collectif ou d’une villa neuve dans un lotissement.

Si ce type d’opération vous intéresse, ne vous contentez pas de lire les documents promotionnels qui vous sont remis.

Comme pour tout achat, une visite (et même plusieurs à différents moments de la journée et de la semaine) est nécessaire. La première précaution à prendre est de se rendre sur le lieu de construction afin de se faire une idée de la qualité de l’emplacement puis de se rendre en mairie pour consulter le plan d’urbanisme directeur afin de se documenter sur la nature des constructions alentour (habitat ? commerce ? industrie ?) et pour rechercher des indications sur les équipements collectifs actuels et projetés.

Il est aussi important de se renseigner pour savoir si le promoteur a les reins assez solides pour conduire le projet à son terme et les connaissances techniques nécessaires. Attention : souvent la construction est réalisée par une société spécialement créée pour l’occasion, même si dans son nom elle utilise un nom très proche d’autres sociétés du même groupe.

Pour limiter les risques financiers, vérifiez que la société dispose d’une garantie « extrinsèque». Cette garantie est destinée à assumer le financement de l’opération de construction jusqu’à son aboutissement. Les opérations comportant une garantie financière d’achèvement (GFA) ou de remboursement justifiée par une banque sont les plus sûres.

Ensuite, prenez soin de lire les documents remis et de distinguer ceux publicitaires (avec la mention « document non contractuel ») de ceux engageant le constructeur et à comprendre la portée de l’engagement (la mention construction soignée est plus susceptible d’interprétation que celle portant sur la nature des matériaux employés, de l’indication de l’épaisseur de la façade, des planchers et des parois séparatives  etc, la mention équipement sanitaire de qualité est bien plus vague que celle d’équipement sanitaire de telle marque de telle gamme, la mention jardin arboré de celle de jardin planté de tant d’arbres de telles espèces et de telle taille ).

Pour décrypter la notice technique, vous pouvez vous reporter aux renseignements donnés sur des sites internet.

Au point de vue juridique , ici, la situation est un peu différente de celle de la Métropole. Depuis 2013, l’opération de VEFA est encadrée par la loi et comporte plusieurs phases contractuelles. Mais ne versez jamais d’argent autrement que dans la comptabilité d’un notaire et n’hésitez pas à faire compléter les documents proposés.

Le contrat de réservation:

Il va de pair avec le versement d’un dépôt de garantie. Son montant doit être faible, ne pas excéder 5% de la valeur du bien et doit être versé sur un compte bloqué.

Cet acompte vous sera restitué si vous n’obtenez pas l’emprunt immobilier nécessaire pour financer l’acquisition, à condition que la clause suspensive figure au contrat.

Prix prévisionnel et prix de vente final.

Beaucoup d’acheteurs en VEFA l’ignorent, mais la loi permet au promoteur de faire un distinguo entre le prix de vente ferme et définitif et le prix de vente « prévisionnel ». Demandez des explications sur ce sujet et des références sur les indices de variation choisis.

Des paiements obligatoirement échelonnés

Le paiement de votre logement est subordonné à la signature d’un contrat d’acquisition définitif que vous signerez chez le notaire.Les versements sont modulés selon l’avancement des travaux.

N’acceptez pas de verser plus que le plafond fixé en Métropole : soit, 35 % (maximum) à l’achèvement des fondations, 70 % lors de la mise « hors d’eau » (toiture), 95 % à l’achèvement des travaux.

Les 5 % restants sont à verser au moment de la remise des clefs et de la déclaration d’achèvement des travaux et – si vous l’avez fait inscrire dans le contrat – après la délivrance du certificat de conformité par la Mairie.

La livraison du logement, dont la date figure obligatoirement sur le contrat de vente, est le bon moment pour signaler d’éventuels défauts et demander réparation. Ne versez jamais le solde (5%) avant d’avoir obtenu gain de cause ! En cas de litige à épisodes, vous pouvez faire consigner cette somme chez un notaire pour prouver votre bonne foi.

Pénalités de retard:

Si les délais de construction ne sont pas respectés, le promoteur devra vous verser des pénalités de retard. Les détails figurent sur le contrat de réservation. Vérifiez ce point soigneusement car les retards occasionnent aussi des frais financiers supplémentaires pour les acheteurs. Le dédommagement par le promoteur doit à tout le moins les annuler et vous permettre de vous loger en attendant. N’oubliez pas de vous faire préciser les cas où le délai est prorogé et les conditions de mise en œuvre. Exemple : retard pour intempéries (il y en a toujours, combien de jours sont pris en charge par le constructeur ?)

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