Immobilier-Logement Nouvelle Calédonie

Fin du bail, Congé donné par le bailleur

Le bail prend fin le plus souvent à la demande d’une des parties.

Même lorsque le bail fixe une durée de location, le bailleur ne peut donner congé pour cette date de fin que pour vendre, habiter ou en raison d’ « un motif légitime et sérieux » suivant des formes fixées par les textes.

Bien entendu, si le locataire ne respecte pas ses obligations quant au paiement du loyer et des charges ou s’il gène ses voisins, il peut être mis fin au bail à tout moment mais en saisissant la justice. En effet, dans ces cas le bailleur peut faire procéder à une résiliation judiciaire, c’est-à-dire qu’il faudra qu’il obtienne l’autorisation d’un juge pour que le bail prenne fin.

En dehors de ce cas, le congé donné par le bailleur est encadré pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er décembre 2012 par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Reprise pour habiter

Le bailleur peut indiquer qu’il reprend le logement pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par des proches : conjoint, ascendant ou descendant ou ascendant ou descendant du conjoint.

Mais il ne peut donner ce congé qu’à la fin de la période de deux ans suivant la signature du bail ou sa reconduction. Il doit en avertir le (ou les) locataires par lettre recommandé avec accusé de réception (ou par huissier) au moins quatre mois avant la date de fin de chaque période successive. Et c’est la date de réception par le locataire qui est prise en compte.

En pratique, si le bail a été signé avec effet au 1er mars 2016, pour la durée de deux ans (minimum habituel), le bailleur devra faire parvenir un congé au locataire ou aux locataires, avant le 31 octobre 2017 (puis si le bail s’est poursuivi, avant le 31 octobre 2019, le 31 octobre 2021 …) indiquant que le bail ne sera pas renouvelé.

Lorsque le propriétaire veut reprendre pour habiter, il doit indiquer si c’est lui-même qui y logera ou une autre personne et dans ce cas, il doit mentionner outre les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise le lien de parenté. Donc lorsque le bailleur est une personne morale (une société civile ou commerciale) cette possibilité n’existe pas.

En pratique la lettre de congé ou l’acte d’huissier indiquera les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise (le bailleur ou un proche).

Reprise pour vendre

Le droit de reprise pour vendre peut être exercé par une personne morale (société civile ou commerciale ..) ou par une personne physique. Lorsque le bailleur souhaite vendre le logement, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire que le bailleur devra vendre le logement au locataire dès lors que celui-ci accepte les conditions (prix et conditions de paiement).

En pratique dans les mêmes conditions de délai que celles rappelées ci-dessus, le bailleur devra envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou un huissier pour indiquer que le bail ne sera pas renouvelé en raison de l’intention de vendre du ou des bailleurs.

Ce document devra indiquer le prix et les conditions de la vente car le locataire a un droit de « préemption », c’est-à-dire que si il accepte les prix et conditions de vente, l’acte devra être passé avec lui.

Le document remis doit outre les précisions sur le prix et les conditions de vente indiquer les délais dans lesquels le locataire doit répondre et ceux de la réalisation de la vente.

Autres motifs légitimes de reprise

Ceux-ci sont liés le plus souvent au comportement du locataire : gène au voisinage, non respect des clauses du bail (exemple non respect des délais de paiement).

En pratique les mêmes règles doivent être suivies indication plus de 4 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un huissier du désir de ne pas renouveler le bail en raison d’un motif qui devra être détaillé précisément.

Départ du locataire

Lorsque le locataire a été ainsi informé que le bailleur ne renouvellerait pas le contrat de bail, il peut quitter le logement à tout moment et ne doit le loyer que pendant la période où il l’a occupé.

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