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Location : quels travaux peut-on réaliser ?

Lorsqu’on est locataire, aménager son « home sweet home » est soumis à certaines limites. Il est essentiel de faire la distinction entre de simples aménagements et des travaux de transformation, pour lesquels l’accord du bailleur est indispensable.

En vertu de l’article 6d, le bailleur n’a pas le droit de s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dans le logement, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
On en déduit que le locataire peut faire lui-même, sans autorisation, de simples aménagements, mais que des travaux de transformation effectués par le locataire dans le logement doivent être autorisés par le bailleur.

A l’inverse, les travaux par nature à la charge du bailleur doivent être effectués par ce dernier, sauf si les parties ont convenu, par une clause expresse, de travaux dans le bail, que le locataire prendra à sa charge.

Il faut donc bien identifier au préalable, le type de travaux dont il s’agit afin d’en déduire le bon régime juridique applicable. Le problème c’est que la loi ne donne pas de définition précise des différentes typologies de travaux. Tout est donc question d’interprétation.

En règle générale, les tribunaux qualifient de transformations soumises à autorisation du bailleur, les travaux qui portent sur le gros œuvre (cloisons abattues, dépose d’un toit par exemple). Les travaux d’aménagement sont ceux effectués dans une pièce sans que la structure du bâti ne soit touchée (changement de moquette, travaux de peinture, etc.).

Attention, il est très important d’obtenir l’accord écrit préalable du bailleur en cas de transformations. En effet, à défaut d’autorisation, le bailleur serait en droit, à la fin du bail, d’exiger la remise en état du logement tel qu’il était avant les transformations, aux frais du locataire. Il pourrait aussi choisir de conserver les transformations sans aucune indemnisation au profit du locataire.

Enfin, si les travaux de transformation mettent en péril le logement ou ses équipements, la loi permet au bailleur d’exiger la remise en état immédiate du logement sans attendre la fin du bail.

A l’entrée dans les lieux, le bailleur est obligé, selon l’article 6a de la loi du 6 juillet 1989 de « délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer… »

Si le logement est en mauvais état lors de l’entrée dans les lieux, le locataire peut, en accord avec le bailleur, entreprendre des travaux de réfection qui normalement incombent au bailleur, moyennant une contrepartie pouvant être imputée sur les loyers. Une clause expresse claire et précise est indispensable. Elle doit alors prévoir la durée de l’imputation sur le loyer et en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses engagées par le locataire.

En revanche, sur le montant de la remise de loyer, la loi ne dit rien, ce qui signifie que c’est aux parties de négocier.

Selon l’article 6c de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

A l’inverse, en vertu de l’article 7d de cette même loi, le locataire doit « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

De plus, le locataire est responsable des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (article 7c de la loi de 1989).

A la lecture des textes, on voit bien que le critère de distinction entre ce qui est à la charge du bailleur d’une part et ce qui est à la charge du locataire d’autre part n’est pas seulement la nature du problème mais également son origine.

Ainsi, par exemple, prenons le cas d’une moquette qui se décolle en plusieurs endroits. Qui doit la remplacer ? La réponse dépend de la cause des décollements. Si la moquette se décolle parce qu’elle a été mal posée par le bailleur, c’est à lui de la remplacer. Si elle se décolle parce que le locataire a renversé un seau d’eau sur le sol, c’est au locataire de prendre en charge sa remise en état. Si la moquette se décolle parce que de l’humidité remonte par le sol, le bailleur est responsable. Si c’est l’enfant du locataire qui a décollé la moquette en voulant jouer, le locataire doit réparer, et ainsi de suite.

Le même raisonnement doit être utilisé dans le cas de la peinture qui s’effrite. Il est bien entendu difficile de prendre position sans un examen attentif du problème. Si vous estimez que ce problème résulte d’une cause qui ne vous est pas imputable (problème de pont thermique, mauvaise qualité des matériaux, problème d’aération, etc.), alors le bailleur doit prendre à sa charge cette réparation qui n’est pas locative.

Attention, ne prenez jamais l’initiative de faire vous-mêmes les travaux, vous risqueriez de ne jamais pouvoir en obtenir le remboursement. Il faut obtenir l’autorisation préalable du juge pour cela.

cf:Lemonde.fr

 

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